‘예비 집주인’과 계약 뒤 집주인 바뀌었다면…보증금 반환은 누가?

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세입자가 ‘미등기’ 집주인과 임대차 계약을 맺은 뒤 집주인이 바뀌었더라도, 세입자가 제때 전입신고를 했다면 바뀐 집주인이 보증금을 돌려줘야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

2017년 10월 ㄱ씨는 보증금 8900만원에 2년5개월짜리 전세 계약을 맺고 광주의 한 신축빌라 302호에 거주하기 시작했다. 당시 ㄱ씨가 전세계약을 맺은 사람은 302호 분양계약자 ㄴ씨로, ㄴ씨는 빌라 원 소유자에게 302호를 분양받아 잔금을 치르는 중이었다. 당시 임대차계약서에는 “본 건은 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로 (중략) 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다. 본 건물 소유자가 바뀌는 경우에도 임대차 내용 중 임대차보증금, 임대차기간, 임대차보증금의 반환책임은 최초 계약대로 절대 보장한다”는 특약사항이 담겨 있었다.

문제는 분양계약자 ㄴ씨가 잔금을 내지 못해 302호의 집주인이 ㄷ씨로 바뀌면서 발생했다. 302호 집주인이 된 ㄷ씨는 소유권이전등기를 마친 뒤 ㄱ씨에게 집에서 나가달라고 요청했다. 이에 ㄱ씨는 2020년 5월 집주인 ㄷ씨와 임대차계약을 중개한 공인중개사를 상대로 보증금 반환 소송을 제기했다.

1심과 2심은 “ㄱ씨가 임대차 계약을 맺은 분양계약자 ㄴ씨는 매매대금의 일부만 지급한 상태로 이 주택을 인도받은 사람이 아니다. 따라서 302호를 다른사람에게 임대할 수 있는 사람이 아니며 ㄱ씨는 ‘임대차계약을 체결한 권한이 없는 사람’과 계약을 했다”는 이유로 ㄱ씨가 새집주인 ㄷ씨에게 보증금 반환을 요구할 수 없다고 판단했다. 다만, 임대차계약에 담긴 ‘매매계약 완료 시까지 공인중개사가 보증금을 보관한다’는 내용을 근거로 공인중개사에게 보증금을 반환하라고 판결했다.

하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원 1부(주심 노태악 대법관)는 세입자 ㄱ씨가 새집주인 ㄷ씨에게 전세보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 권리가 있다며 원고 일부 패소한 원심을 깨고 사건을 수원지방법원으로 돌려보냈다고 8일 밝혔다.

대법원은 분양계약자 ㄴ씨의 매매계약이 해지되기 전 세입자 ㄱ씨가 전입신고를 한 점을 중요하게 봤다. 대법원은 “원고 ㄱ씨는 분양계약에 기초해 적법한 임대권한을 가진 분양계약자로부터 분양계약이 해제되기 전 주택을 임차해 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법에 따른 대항요건을 갖췄다”고 판결했다. 주택임대차보호법 제3조 1항은 “임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다”며 임차인의 권리를 규정하고 있다.

이지혜 기자 godot@hani.co.kr